Ипотечен кредит коя банка да избера?
Първото и най-важно нещо, когато се избира кредитодател на пазара на кредити в наши дни, е да се обърне внимание на лихвата, която ще бъде най-важния разход. Естествено, колкото по-малка е лихвата, толкова по-евтин ще бъде самия заем. Същественото тук е не самата лихва, а как тя се изчислява. Например, когато човек изтегли заем с промо най-ниската лихва, през първата една година всичко ще бъде наред, но на другата година тя се увеличава с 0.5 %, на другата година с 0.3 % и по този начин изгодната лихва постепенно се оскъпява. Така, че когато човек избира най-ниската лихва, той трябва да проучи дали тя ще остане такава и в бъдеще.
Това значи, че лихвата се изчислява като се съберат плаващи фактори като пазарен индекс, Юрибор или банков/базов лихвен процент и надбавка. Желателно е човек да може предварително да прогнозира как плаващите величини ще се изменят през целия срок на договора и дали кредитора предвижда опция (буфер), който да защити заемодателя от голямо покачване на величината, както и да предлага опция за движението й надолу в отделните случаи, възникващи от текущите пазарни условия.
В допълнение, когато плаващата величина основен лихвен процент (ОЛП) на БНБ, лихвата на потребителя би трябвало да се повиши само в случай, че ОЛП се покачи с над 2%. У нас вече съществуват кредитни продукти с лихви, които са прозрачни от една страна, като плаващата величина е пазарен индекс, а от друга страна имат защита от покачване на изброените коридори (буфери).
Друг основен аспект в този контекст, на който гражданите е добре да обърнат внимание е как е изграден договора и докъде се разпростират правата на банката да изменя лихвата чрез внасяне на изменения от нейна страна без клиента да може да се намеси. Това означава, че е желателно да се провери дали банката може да променя плаващата величина, в случай че плаващата величина в споразумението за кредит включва банков/базов лихвен процент или на надбавката. Това се отнася до прозрачните условия, свързани с едностранните промени на лихвения процент и неговите елементи от страна само на банката.
Ето и най-разпространените опции в тази връзка в договорите за жилищно кредитиране.
1) БЛП, който представя референтния лихвен процент, зависи от банката, на основание нейната политика и опции за набиране на ресурс и надбавка.
2) Пазарният индекс (Юрибор, ОЛП, Софибор и т.н. ) + плаваща надбавка. При този вариант първият елемент се определя от пазара, а вторият от банковото дружество.
3) Пазарен индекс и фиксирана надбавка. При този случай измененията произтичат единствено от пазара.
Лихвата е един от многото елементи от цената на тези продукти и тя не е най-съществения в никой случай. Става дума за Годишния процент на разходите (ГПР).
За да се изчисли един жилищен кредит трябва предварително човек да е наясно какви са главницата, лихвата, таксите и застраховките. Ако една банка има по-големи такси, то нейния ГПР ще бъде по-голям и това съответно оскъпява офертата в проценти пунктове. Годишния процент на разходите всъщност е реалната лихва/, която отразява цялото цената на жилищния заем и то в случай, че предложението не се промени с течение на времето.
